为什么全球房价涨20年都是顶?——黄斌汉

 时间:2016-12-18 录入:haiwusan  流量:40  原文

全球房价规律揭秘:为什么房价涨20年都是顶?

一、截至目前的唱空唱多房价言论都是猜测!

对于房价问题,直到现在。我没有看到一篇写得让我心服口服,写得出硬根硬据的。不是我自大,我总是喜欢去找硬根硬据的东西。

回顾过去一些看涨房价和看跌房价的言论。较正面的上涨言论都是经济好、城镇化、中国人多;一些负面的上涨言论,则都是各种阴谋论,这些我不敢写,一个是违法一个是不正道,如任大炮,虽然他说上涨对,但却带人走向歪的思想,最后他被封口了。

而一些看空房价的言论则更然,不是说涨得高了,就说调控要出大招了。如谢国忠就是靠美国经验来唱空房价,结果错了近20年。还有一个比较激进的,年年唱空房价,言论更是,基本上不比任大炮极端。我这里是不敢写的。总体的来说,他们的看空看涨,全是猜测和感觉。连根据也是老外的剧多。

笔者常常跟大家交流,玩一件事,要从头到尾都要了解游戏规则再去评论。如果过程中发现游戏规则有变化,也要及时修正。全去猜和感觉一定错,没根没据你说涨就涨?说跌就跌?博运气?

二、为什么没人敢告诉你这个真像?

对于房价笔者之前研究和发表文章比较少,一个不是我的重点,一个确实研究少。还有一个就是A股的房地产行情太少。所以研究也就少了。除了2007年大牛,房地产板块至今几无行情。但凡事总有个根据吧,近两年的房市政策变化特别大,因此吸引了笔者的研究兴趣。通过从头到尾,从规则到规律的分析后,最近笔者给出了一个目前基本上没人反驳的“房价见顶观点”!那就是“银行规定房龄超过20年不予放贷”这个规定是中国房价的转折点。现在是卖房套现好周期。或调房位置好周期。能卖又能出租才是好位置。

现在李嘉诚跑了,很多人还在嘲笑他!他是干什么?玩房地产近一生的人,是什么让他决定现在走?很简单!他了解房地产游戏规则。难道只有他懂吗?不是只有他懂,是只有他等少数人懂,因为又懂又能做到的只有他。所以今天成了亚洲首富。别人是懂的不敢说也不敢做,有的是不懂什么都敢说什么都敢做。

三、新兴国家与发达国家的房价规律

新兴国家代表:日本、泰国、中国、巴西。

发达国家:美国、欧洲、及一些两百年无战事的国家。

日本房价涨了多少年崩盘?

1964年的东京奥运会开始激活,1985年广场协议后房价全线爆发,1989年开始崩盘。上涨跨度周期长约25年时间!其它国家我就不废话了。只说日本一个吧,他们与我们较像。经济快速增长,房价井喷也差不多。

简单的说日本有房地产这一说还真是1964年的东京奥运会后。之前是战败国,什么都没有。跟我们改革开放前一穷二白没区别。后面全面大发展,经济起来了。杠杆也就起来了。银行到处放钱给你贷款搞建议。为什么?经济起来了存一的人多了,你不借出去你怎么还储户的利息?所以各种找你哄你向银行借钱。借多少给你多少,存钱的人多所以借出去的欲望也多。现在中国银行业就是如此。好在我们国家聪明,进行计划调控,不至于像日本那样失控。

日本房价崩盘前20年,银行处处给你贷款杠杆买房!零首付什么非常正常,香港现在还有负首付的(香港不一样,有我们大陆大钱拱着,所以才出现负首付这个世界级的发明)。是的,房价前20年银行给你贷款20年、30年。最后零首付就相当于是给你贷款70年(70年产权嘛)。然后呢?然后就是,银行永远也不会告诉你:你没有抵押时我们不会再贷款。简单的说,你70年的产权都压完了,就完了,后面别想再贷款。所以银行业间有一个规定,炒房者总是忽略。那就是“银行规定房龄超过20年不予放贷”。不给贷款,那就是你的接盘者。也就是你要卖房,买你房子的买家只以全款跟你买,下家是不能跟你一样去银行贷款买房的。这时你想想,有几个人能全款买你的房子?在银行可以贷款的年代,都还东借西借,全家一起全力才付得首付。且还有银行贷款放杠杆,才帮你实现了有房梦。后面的人不给杠杆买你房子了,只能找新房子,找可以贷款的新房买了。哪个还来买你的房子?你炒个什么房?怎么出货?炒死你自己。

当然。前20年买房的人贷款少,首付底,他们可以收租抵贷过日子。后面追涨者、高杠杆进去的人怎么办?断供,只能断供,没办法。 这里说的是日本,所以大家看到日本房价的崩盘。房地产疯狂开发前20年银行给杠杆支持,房价飞天。后20年可杠杆抵押的产权用尽,银行不给贷款给下家后,崩盘了。这就是日本房价崩盘的命门。真到现在没人跟你说。至少在网上你很少看到。对这个原因的分析。好在中国现在处处限购、限贷、限首付。影响不会像日本那样惨,但后面的影响还会有。影响如何呢?后面再说,先再来说美国房价规律。

美国等发达国家的房价为何疯不起来?

美国200年多无战事,地产发展稳定,基本上没有炸光重来。年年有新房给新人贷款买,也年年有老房要全款才能出售的利空压制。所以基本上房价的对手盘,都有银行自己的自然限制和市场的自然限制。新房子你想卖高价,抬升首付,别人就宁先老房全款买下。所以一老一新自然平衡的控制和稳定着美国等发达国家的房价。这就是他们的规律,不是他们不赌博,不懂炒房,而是市场没有给他们那样的机会。

而我们则相反。我们有了日本等新兴国家的市场基因和基础。所以就有了炒炒炒!什么都是从无到有,所以什么都会被炒一轮。炒完无下家或信用炒作了,没有抵押后也就结束散场了。

现在说到我们中国房价。

中国的房地产简单的说。我就不说深的了。简单的说是2000年前后政策支持地产改革才开始有了商品房这一说。发展到2008年奥运会后才让世人全想到了房地产。2009年中国的大救市才有一源源不断的资金流入地产业。整个爆发过程至今有了16年之久,日本是25年崩盘,所以我们现在还有时间去应对房价泡沫。中国也有智慧和能力减少泡沫的冲击。

现在很多人恨限购,或许多年后银行业会感谢这些限购政策。虽说越限越涨,要无限购可能涨更高更猛更狂。日本当年一个东京就被炒得可以买下美国。我们中国现在北京还没有被炒到可以买下美国,所以整体泡沫还是比较日本低一些。但也要做好风险控制。别让自己走别人的错路。

中国房价高成长期

2000年前,几乎所有城市的发展都是旧城改造,就是原城区中改进发展为主。2000年后也就是上海浦东全面大发展周期。这时开始,全国各地的城市发展就转成了建议新城市的大方向。无论是超级大城市、二三线城市。都开始了大扩建新城的浪潮,这也是市场需求所至。截至目前,相信每个中国人都发现自己所处城市,都已扩建了3倍以上。至少三倍。省会级的甚至基本上有5倍以上的大扩建。

离开中国30年的中国华人,现地在回到中国一定认不出来,甚至以为走错路。还以为做梦进入天潮。但这就是资本的力量,新市场的规律。因为新,所以很多杠杆是没有得到平衡的。现在中国房地产就是只有新房拉升房价,却无老房子压底控楼价的局面。

人人买房都知道可以向银行贷款,甚至人人都知道可以先凑凑首付,更者现在还在首付贷,基本上与零首付无区别了。能抵押能贷款的全用上了,还有裸贷也用上了。还有什么没用上?人格都用完了。

但是,却没有告诉你:银行有个规律,房子房龄超20年,是不给放贷款给买二手房的接盘者的。现在知道李嘉诚为什么跑了吧。他玩地产一生,难道不知道这个规则?知道,他更知道过20年不但没有人能通过杠杆接他盘。甚至知道不用20年,市场就会提前反应出危险与风险。市场会提前反应的,不是真等到那天才降价。所以李嘉诚走了,降价大套现走了。因为他知道,以后银行不给接盘者贷款,哪个王八蛋有以现价全款接盘的能力?没有。所以,他大大方方的大降价促销走人。他真命大……不得不服。

中国房子会集中到期

由于中国是一穷二白中,发展起来的。房子建议都是同一个周期一起建设的。这也 是中国的文化,互相帮助。一个村一个镇要起房子,就通过互帮互助起。人多力量大。相互帮助,你有我有全都有。这其实是很好的美德,但很多人却用在炒作上。炒房了!现在中国处处是新房,而这也预示着到某一天,这些新房也同时通通变成老房。房子房龄超20年,银行不给放贷款!这个周期也同时到来。那里,哪个有能力全款以现价买你的房子?没有。所以那时老房子都会降价,不降价卖不出啊。只是更悲剧的是,要降多少呢?

以现在北京1000万一套房的价格,再降50%,打五折相信也没有多少人能买得起。大家自己也可以算算自己的城市,如果你所在的城市房价。在银行不给贷款的条件下,要降到多少,才会有人,才会有人有能力来接盘?或许你现在可以思考了。如果你房子多,就套套现。换个好位置吧。如果你现在还没有房子,但还得必须买,那就只能任命!但建议要拼,就拼个好位置,至少再降以后还能出租出去,抵点贷款。别玩到最后连租都没人接,那才可悲。

新房河东,二手房河西

前20年是新房带着二手房上涨。后20年甚至是更长一些时间内。是城中心的二手房带着新房价格走,压着走。新房一涨价,老城区二手房就降价压你。嗨!别买新房了,老子降价了!来城中心买吧。……是的,这是我分析和测算后得出的未来场景。如果你现在还能借银行放贷,还能卖出个好价钱。就常常李嘉诚套点现吧!如果你只有一套房,那就与你无关了,因为没得选择,任天笑,其实也一样自由自在,涨涨跌跌一样逍遥!

好了。周末借【中央经济工作会议:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位】给点分析供大家参考。10多年一直在研究实战的东西,我这里更喜欢研究真理和事实,那些太杂七杂八的分析, 我这里没有。谢谢大家支持!!!

评论区


评论条

嗨五三 homepage