限购是什么?可以吃么?(二狗)

 时间:2017-03-26 录入:admin  流量:54  原文

最近周围的人都着了魔,三句话不离买房,大有前两年股票正如日中天的时的那种疯狂程度。在各种三观尽毁,套路与被套路间,各地加强版限购政策纷纷出台,当然夹杂小白纯啧啧的感叹:房价要降了。二狗我轻嗤一声,不是觉得小白纯幼稚,而是觉得:自是人间留不住,最怕套路接套路。

经过历次忽悠,聪明人越来越多,越来越多的人相信,限购是抑制不住房价的,反倒限购更是一针强心剂,给吃瓜群众限购取消以后会跳涨的更大期望。所以越限越购,没有条件购,创造条件也要购。

这里就有必要讨论,限购是什么,限购的目的究竟是什么。

吃瓜群众们认为,限购就是限制涨价,结果会为未来的跳涨埋下伏笔。二狗认为不尽然,需要吐槽一番。这种认识犯了一个前提的错误,是把现象当原因,把预期再自我强化。自然得出的结论会有些问题。王小波说过:一个错误的前提,什么都可以推出来。二狗恰恰认为:限购并不是为了限制房价大涨,而是为了限制房价不跌。这个话看上去似乎是与吃瓜群众殊途同归,是一个硬币的两面。其实完全相反。

任何金融产品,超出理性的疯涨,必然以暴跌结束,这是真理,概莫能外。人性有多贪婪,就会有多恐惧。前年的牛市历历在目。房价暴涨后,是杠杆的累加和系统性风险的集聚,在短期到达一定临界值,肯定会破,然后踩踏效应会导致大溃退,结果可想而知,无数人都想象过房价崩盘后的“末日景象",二狗也不必赘述。

从金融产品的角度看,限购的结果导致市场降低流动性,降低交易量。从交易行为上看,在没有交易限制的市场中,交易量小表示大家对价格的公允程度高,简单说就是分歧小。反之交易量大是大家对价格的分歧大。最早的限购的目的就是改变价格分歧。让看涨方改变上涨预期。由于房地产市场与A股市场相似,是一个只能做多的单边市场(在下面会详细叙述),持有房产的人从骨子里就不是一个纯空头。限购对看涨方观点的影响效果比卖方大,限购会造成价格分歧的减少,减少交易量,维持均衡稳定(wen he shang zhang)的价格。但如今,事情正在起变化。

每次均衡价格因各种刺激政策的打破,限购政策逐步的丧失了对于价格的分歧的干预作用,摧垮了空方最后的心理防线。在很多城市,出现了一手房价格快速上升,此后才是拉动二手房价格上升的情况。在空方被消灭的过程中,必然创造出巨大的成交量。然而消灭了空方的市场,往往都是意味着加速冲顶。人的行为好控制,思想却很难操控。目前密集的限购政策,起不到对交易者预期的调整作用,只能直接作用于交易量上,犹如直接给房价上了一个涨停板,虽然没有了交易量,抑制的全是买盘,板下却都是森森的买单。

有人可能会问二狗:那你文章开头前说的,限购是为了限跌是什么意思?这不自相矛盾?其实不矛盾。一旦市场消灭了空方,多方就是多方最大的敌人。这就是所谓的“恶意做多比善意做空更可怕”。限制交易量,就是减慢加速冲顶的过程,其实是为了限制未来可以预见的暴跌。在限制的过程中,期待会有卖盘的恢复,让市场回归低分歧均衡的价格,而这个均衡的价格,肯定是高于暴跌后的价格的。是一种喜闻乐见的局面。至于那时,还有多少人在玩,又是另外一回事了。

然而,这个均衡还会再次达到么?

由于价格越来越高,在杠杆率不能进一步提高的情况下(除非像沈阳曾经的零首付),参与者必将越来越少,体系的封闭带来的是击鼓传花效应的增强(这里是需求端,暂时不谈),土地这一要素又高度垄断化,反向作用于价格,均衡将越来越难达到。从历史情况上看,随着货币政策的变化,价格平稳到价格暴涨的周期越来越短,均衡越来难达到。

究其原因,房地产市场是个单边市场,尤其是商品属性弱化而金融属性增强的房地产市场更是(不要跟我谈什么需求,目前一二线的高价已经超出了合理的范围——所谓合理,不是用价格作为衡量尺度,而是应该用价值作为衡量尺度,感谢马克思。)任何单边市场都会引发大泡沫,这也是只要炒房过房的国家都会出现房地产泡沫带来的经济危机(日本,美帝,呵呵)。所以不要再讨论天朝的房地产会不会跌这个问题,世界上永远没有只涨不跌的资产,讨论房地产会不会跌,就跟讨论人会不会死一样没有意义。

在假设市场只存在存量博弈(即没有新盘上市,只有二手房交易,简单说就是没有土地供给的状态时),会大致出现以下持不同观点的不同交易者,我们假设所有交易者都是有能力买房的,买与不买纯粹是取决于他的观点:

很清楚的看到,存量博弈状况下,即使在看涨看跌人数各半的情况下,买盘也永远比卖盘多,(单边市场,大家只有做多才能获益),随着价格上升,未持有的看空者逐渐出局,持有看空者一旦被消灭,短期会出现只有买方的市场,市场会进入癫狂,癫狂后的结果,可想而知。一个市场从全面看多,到全面崩溃,有时只是一根稻草的重量。

所以大家看到问题的本质没有?如果真想让房价稳定,限购是有意义的么?限购的目的是否是挂羊头卖狗肉?

房地产又不同于一般单边市场,因为不存在做空机制,GOV作为土地要素的提供者,在目前状态下,遏制房价只能够不限量提供土地,承接巨大的买盘,只要土地这一要素被人为哄抬,限购和和提价,就像聪明人在钢丝上玩的游戏:他从钢丝上摔下来不取决于他有多聪明,而在于他有多幸运。

这篇文章偏向于交易逻辑和供给侧,一个巴掌拍不响,买盘汹涌,也有不少故有原因,大家主要论点货币政策不是需求的变量,而是系数。下篇文章我准备从需求端来发表点谬见,作为一个普通人,我们究竟该怎么做,有问题之处,请多指正。

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