点击这里给我发消息
嗨五三 顶部

房地产泡沫的三个共同征兆

——2016-03-03 21:02:58PM——录入admin

原文链接

1925年,刚刚交了保释金从监狱出来的金融诈骗犯庞氏,逃到了阳光灿烂的佛罗里达,用化名做起了房地产生意。

和庞氏一样,前后来到佛罗里达的还有很多其他各路英雄,大家都是为了一个共同的革命目标,走到一起来的。

1910年,费雪车身公司的创始人卡尔•费雪带着年仅15岁的新娘在迈阿密蜜月旅行,他一眼就相中了这块风水宝地。费雪在佛罗里达州推动当地**修筑了四通八达的公路,公路沿线的房价立马飙升。

著名的美国政治家威廉•詹宁斯•布莱恩为了让自己患有关节炎的妻子过得舒服一些,也把家搬到了佛罗里达州。当地著名的房地产大亨乔治•梅里克找到布莱恩,让他给自己的“西班牙别墅”项目站台。布莱恩曾经参加过总统竞选,差一点就当上美国总统。他在竞选总统的时候为贫苦农民代言,反对金本位制,如今则为房地产商呐喊,赞美“黄金海岸”。梅里克每年付给布莱恩10万美金的酬劳,一半以现金支付,另一半以土地支付。

这是美国经历的第一次真正意义的房地产泡沫。之前,美国也曾经有过地价的上涨,但那大多是农村的土地。这是美国第一次经历城市地区的房地产价格上涨。

在1925年和1926年期间,佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行,因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。打开报纸,看到的全是房地产广告。

佛罗里达出现了很多“保证书小伙”,他们个个都是健美年轻的小鲜肉,穿着白色西装,鼓动客户购买“保证书”。这个保证书相当于定金,买了“保证书”的投资者并不是为了真的买房,他们会转手卖出,赚取差价。1925年夏天,在房地产繁荣的鼎盛时期,保证书一天就可能被转手倒卖8次。保证书收据还能像货币一样流通,酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。

你们谈论的房地产泡沫,80年前美国就有了。虽然影响因素有很多,但是从20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫,能够看出房地产泡沫的一些共同特征。

急剧变化的地产需求

房地产从来都没有所谓的“刚性需求”。住多大的房子才算够?是不是非要买房才能安居?但在某些特定的阶段,地产需求可能会出现一些前所未有的变化。

20世纪20年代佛罗里达的房地产泡沫和汽车的普及息息相关。随着福特汽车公司著名的T型车问世,越来越多的美国人可以买到廉价汽车,他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。当地人把这些驾车南下的北方佬称作“锡罐观光客”(tin can tourists)。

当时,在纽约、芝加哥、底特律等地也出现了房价的急剧上涨,那是因为商业地产成为一种新的投资模式。20世纪20年代是属于摩天大楼的十年。在这十年破土动工的高楼大厦,比20世纪的任何一个10年都要多。新建的摩天大楼,不再是给一家公司做总部办公室,多出的房间可以出租给其它客户,赚取租金。

这些新出现的需求并非都是虚幻的,但由于这是新的需求,往往使得人们难以判断哪里是合理的区间,更容易相信未来的房价将一路飞涨。

2007年美国次级房地产贷款危机的出现,源于一批低收入家庭突然开始贷款买房,这是一种全新的现象。

21世纪之后中国的房价开始上涨,源于20世纪90年代的住房制度改革,突然从单位分房变为拿钱买房,这也是我们从未有过的一种经历。

极其宽松的货币政策

货币政策要不要关注包括房价和股价在内的资产价格?这一问题至今亦无标准答案。但宽松的货币政策往往可能导致流动性过多,这些流动性就会流入房地产市场或股市,推高资产价格。

1924年,美联储将其贴现率,亦即其贷款给商业银行时的利率从4.5%调低至3%,目的是帮助大英帝国回归金本位制。这一低利率政策导致市场上的流动性增加,而很多流动性流入了房地产市场。

2007年美国次级房地产贷款危机的出现,也发生在央行不断降息,全球处于超低利率的时期。

中国实施住房制度改革之后房价开始上涨,但最终房价上涨的速度并不快,真正加速上涨,乃是在实施了宽松的货币政策之后。

逍遥“法外”的金融投机

如果没有金融机构推波助澜,房地产价格不会急剧膨胀。过去宽松的金融监管制度下,金融投机很快就会一浪高过一浪。

在20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫中,参与投机的有各种金融机构。相对而言,传统的银行更为保守,最激进的是建筑和贷款协会。

这些机构就像互助储蓄银行一样,主要借款给自己的成员。负责监管建筑和贷款协会的主要是地方**,而地方监管者认为这些机构并不吸纳公众存款,所有的贷款都有房地产为抵押,因此不会出现问题,所以对这些机构睁一只眼闭一只眼。

很多建筑和贷款协会是房地产商建立的,他们通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房。尽管建筑和贷款协会不会像银行那样出现挤兑,但如果贷款合同违约率提高,同样会出现资不抵债问题。

房地产商还通过发债融资。当时已经出现了证券化。在20世纪20年代期间,开发商发行了大约100亿美元的房地产债券。大约有三分之一房地产债是以住宅按揭利息为基础,其余的房地产债则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。 为了吸引投资者购买,发行人保证债券持有人能够获得5%的利息率。

当然,这也就意味着,如果潜在投资的收益不足,该项目或保险公司就承担了很大风险——导致2007年美国次级贷款危机的那些令人眼花缭乱的“金融创新”,其实根本就不是创新,80年前,佛罗里达的房地产商就已经熟知这些伎俩了。

和所有的泡沫一样,到底是什么原因导致了佛罗里达房地产泡沫的破裂,一直很有争议。

有人说是股市下跌。1926年2月到5月间,标准普尔综合指数(S&P Composite)下跌了11%。

有人说是气候异常。1926年冬天佛罗里达异常寒冷,之后的夏天又赤日炎炎。1926年,一场飓风袭击了迈阿密,城区超过100人死亡。

其它的州,尤其是邻近的州担心资金都被佛罗里达吸走,它们通过立法限制资金外流,还到处造谣,说在佛罗里达买不到肉,闹市区会有巨型蜥蜴咬人。

佛罗里达的房地产泡沫来得快,去得也快。先是交易量下跌,过了一段时间之后价格随之下跌。在佛罗里达州和临近的佐治亚州,有155家银行破产。这些银行大多由杰姆斯•R•安东尼和卫斯理•D•曼利这两个银行家拥有或控股。曼利被逮捕。他的律师为其辩护时,声称其有精神错乱。

和2007年美国房地产泡沫相比,20世纪20年代佛罗里达的房地产危机影响相对较小,受到冲击最大的是佛罗里达州及其邻近的佐治亚州,但房地产泡沫的几乎所有症状都能在当时找到。

将近80年之后,由于岁月渺远,记忆黯淡,很多人忘记了当年的佛罗里达房地产泡沫。健忘的结果是,危机只能再来一次,而且来得更为猛烈。

本文由作者财新智库首席经济学家 何帆 授权罗辑思维独家首发,作者微信公众号 “何帆研究札记”,推荐关注。

  • ◆虽然没看太懂 不过宽松的货币政策带来的流动性增加不是主因吧 个人觉得虚拟价值的附加才是关键 ————admin
  • ◆Free info like this is an apple from the tree of kngleedow. Sinful? ————路人4
  • ◆This is just the <a href="http://bjzhnlu.com">peferct</a> answer for all of us ————路人11
  • ◆These topics are so counnsifg but this helped me get the job done. http://guqubmzbck.com [url=http://jvabqssrp.com]jvabqssrp[/url] [link=http://bcfwplfg.com]bcfwplfg[/link] ————路人1
  • ◆Yo, that's what's up <a href="http://heuwpiau.com">truutfhlly.</a> ————路人8
  • ◆To think, I was counsfed a minute ago. ————路人43