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温州现“首例住宅土地使用权到期续期”,交房价三成是否合理?

——2016-04-18 13:03:11PM——录入五三

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我国城市房产一直存在着一个矛盾:房子产权属于房主,但房屋土地使用权却是有期限的,一般是70年。那么问题来了,一旦房屋土地使用权到期了,应该怎么办?

近日,这一原本被认为将在未来才会凸显的问题开始暴露。据悉,温州一批土地年限20年的房产从去年开始陆续到期。这些房主在买卖二手房时才发现自己持有的土地证上写着土地年限20年到期,而温州当地国土部门的办法是,如果要续期,就必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

这些房屋的土地使用期限为什么是20年?

看到新闻报道,我们可能会纳闷,房屋土地使用期限不是70年吗?怎么成了20年?实际上,这是90年代初推行产权房之初的一系列过渡性政策下的产物。

1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》规定:居住用地出让年限最高为七十年。

1990年代初期,浙江民营经济已经开始蓬勃发展,敢为天下先的温州人在不超过居住用地最高年限七十年的前提下,按二十年到七十年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。

据温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清介绍,1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,开始对城镇国有土地使用权实行出让制度,第十二条规定居住用地出让年限最高为70年。

可见当时只是规定了居住用地出让年限的上限,考虑到当时很多人经济能力有限,交不出那么多土地出让金,因而温州当地部门将受让年限定在了20年。

房屋土地使用权续期的具体办法目前尚无明确规定

那么温州当地**对土地续期额外征收土地出让金是否具有法律依据呢?据占豪微信公众号介绍,2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但这一自动续期并不能理解为无偿续期。《物权法》对如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前,国家层面也尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。为此,温州市采取了续费政策,续缴土地出让金,价格约为房价的三分之一。

房屋的永久产权和土地的有期限使用的矛盾不可调和吗

小编其实也认为房屋的永久产权和土地的有期限使用之间并不存在不可调和的矛盾。土地私有化不是解决问题,而是回避问题,甚至创造出更多的问题。随着城市基础设施建设,城市房价总的趋势是上升的,而房价涨主要还是地价涨。当年我们购入房屋时价格比较低,而且缴纳的土地出让金也完全考虑了土地使用期限,所以在到期后,续期需再缴纳一定的费用,合情合理。那么多网友认为这是对百姓财产权的侵害,实际上是这些年私有经济发展,又加上某些意识形态上的宣传,私有观念愈来愈深入人心的结果。

从微观个体看,现有房主出于个人利益当然希望可以获得土地的永久使用权。但微观的理性不等于宏观上的效率。从宏观上看,近二十年来,城市土地国有是我国城市化发展的重要制度保障。虽然其中问题不少,但总体上却保证了**合理规划城市布局及基础设施建设的顺利进行。看看印度等国家因为土地私有导致的各种冲突就可以明白,我国的土地制度不仅不是落后,相反确实许多第三世界国家羡慕的对象。

而且从目前的情况看,如果房屋不进行买卖,即使土地使用权到期,不续缴土地出让金也依然可以继续居住。一定意义上可以视为这些居民无偿使用房屋土地。使用时可以无偿,但转让的时候就需要补缴土地出让金。

所以关键还是尽早出台明确的政策,同时在补缴标准上考虑要全面,既要考虑公平,也要考虑对房地产市场可能形成的不良影响。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清也表示:“现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案,目前已着手起草政策建议初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。” 张少清说。

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